Договори със задна дата

[nickolay_s]

Привет!
Възможно ли е да бъде сключен договор за отдаване под наем на недвижим имот, който да влиза в сила с дата, предхождаща дата на сключването му? Известно ми е, че подобен договор би могъл да се сключи с бъдеща такава. По повод първия, то същият би ли бил юридически издържан, валиден?

[berto]

Не, не може да има договор със задна дата, защото не може страните да създават фикции.

Повече по темата четете http://gramada.org/%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BA%D1%8A%D0%BC-%D0%B2%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%82%D0%B0-%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D1%83%D0%B7%D0%B0/.

[ivanov_p]

Договорът за наем не влиза в сила от написаната в него дата, без значение дали е минала или не е настъпила, а от предаването на държането на наетата вещ. Договорът определя единствено параметрите на наемното правоотношшение, но нито го поражда, нито го прекратява. В този смисъл може да подпишете договор с днешна дата, но той да действа със задна дата, ако веща е предадена на наемателя. Имали сте договорка за наем, дали сте веща на наемателя без подписан договор, след определен срок решавате да подпишете договор с настояща дата, но в него сочите, че договорът действа от предаването на веща.
Принципно може да подпишете и антидатиран договор, т.е. датата на подписване да е минала, но тя ще важи за страните.

[errant_lawyer]

Здравейте,

не съм съгласен с част от написаното в преходната публикация. Твърдението, че договорът за наем влиза в сила от предаването на държането на наетата вещ е невярно. Договорът за наем се счита сключен с постигането на съгласие за сключването му, а не с предаването на вещта (за разлика от договора за послужване, който изисква предаване на вещта като част от фактическия състав). Не съм съгласен и с твърдението, че договорът не поражда наемното правоотношение. Именно договорът създава правоотношението (чл. 8, ал. 1 ЗЗД). Може би авторът има предвид не договора като насрещни волеизявления, а договора в смисъл на документа, който ги материализира.
Съгласен съм, че не е проблем да антидатирате договора, т.е. документът е датиран с датата, която искате, макар тя вече да е минала, и в документа да е посочено, че договорът влиза в сила от датата на подписването му. Това е възможно, в случай че не е нужна някаква форма на нотариално удостоверяване.

[guest1]

Много сложно обяснявате!
Като по-прост - сещам се само две неща:

Договорът може да бъде писмен и устен. Коя е датата на устния договор?
Договор за наем, за срок по-кратък от една година не е необходимо, да бъде вписан в ИР.

[ivanov_p]

Ако трябва да прецизирам изказа ще кажа, че единственото, което влиза в сила при подписване на договор за наем е клаузата за неустойка, ако веща не бъде предадена, съответно има отказ да се получи, а при прекратване единствената последица е превръщането на същия в договор без срок. Както казах единствената функция на наемния договор е да улесни спора на адвокатите и съда относно договорките по наемното правоотношение. Даговор без наемно правоотношение няма, наемно правоотношение без договор има.

[propensity]

Ако трябва да прецизирам изказа ще кажа, че единственото, което влиза в сила при подписване на договор за наем е клаузата за неустойка, ако веща не бъде предадена, съответно има отказ да се получи, а при прекратване единствената последица е превръщането на същия в договор без срок. Както казах единствената функция на наемния договор е да улесни спора на адвокатите и съда относно договорките по наемното правоотношение. Даговор без наемно правоотношение няма, наемно правоотношение без договор има.

ivanov_p, договорите май не са ти в стихията? Избълчоти някои големи глупости стил 'Гошко'.

[ivanov_p]

ivanov_p, договорите май не са ти в стихията? Избълчоти някои големи глупости стил 'Гошко'.

Да си призная наемните договори наистина не са ми в стихията. Сега имам един казус по който ще търся консултации от знаещи: Имам нотариален договор за наем на едно помещение със собственика му, но бадженак му е дал ключовете на същото на негов познат с устна договорка да плаща наем. Прочетох вашите постове и съм силно притеснен, та да ви попитам и двамата:
Трябвали да платя наемната цена в посочения в договора срок, защото това води до автоматичното му прекратяване, и ако не го направя ще рискувам ли да бъда осъден за неустойките, предвидени в договора? След като аз имам договор за наем, а другата страна няма, кой трябва да плаща наема, аз, с нотариалния договор, който по някакви членове веднага е влязъл в сила или филанкишията, който държи помещението?

[errant_lawyer]

Здравейте,

договорът за наем е неформален, така че няма значение дали е сключен устно или в писмена форма с някакъв вид нотариално удостоверяване. Сключването на договор за наем в писмена форма с нотариално удостоверяване има значение само по отношение на новия приобретател, ако е бил вписан (чл. 237 ЗЗД).
В конкретната хипотеза обаче е налице конкуренция между два договора за наем, които се различават само по своята форма - единият е сключен устно (този между баджанака и неговия приятел), а вторият - в писмена форма с нотариално удостоверяване. Аз не мисля, че в тази хипотеза "по-тежката форма" (писмена с нотариално удостоверяване) дава предимство на страната по този договор в сравнение със страната по договор, сключен устно.
Ако клиентът Ви в момента няма достъп до имота, предмет на договора за наем, тъй като същият е отдаден под наем и се държи от трето лице, то считам, че е налице неизпълнение на договора от страна на наемодателя на Вашия клиент на задължението му да предостави съответната вещ за временно ползуване. В тази връзка може да бъде направено възражение за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 ЗЗД и клиентът Ви да откаже да плаща, докато имотът не му бъде предоставен. Няма законово изискване възражението да има определена форма, но и сам знаете, че трябва да можете да докажете при евентуален спор, че такова възражение е било направено. Липсата на възражение ще остави в сила задължението на клиента Ви да плаща наемната цена, съответно да търпи неблагоприятните последици от неплащането.
Друга теоретично възможна хипотеза е да развалите договора по чл. 87 ЗЗД.

[guest1]

Не разбрах само - какъв се явява въпросния баджанак?
Не по отношение наемодателя-собственик на имота. Щото има баджанаци при една жена.
А по отношение на самия имот.

Или просто - има ключ и го дава.

[ivanov_p]

Затова обичам да влизам в залата поне половин час преди заседанието - така може да се наслушваш на литературно четене на закони и учебници. Винаги съм казвал на адвокатите, особено на по-младите, да не дразнят съда и да не ми губят времето с четене на текстове от закона, защото съдът го знае по необорима презумпция, а аз не го знам и никога не ме е интересувал закона, а фактите по делото.
По делото имаме, по скоро нямаме, един прост факт - предаването на веща, затова в "правния мир", както обичат да казват някой, договора го има, предмета го няма. Казано с прости думи - имаме договор в който единственото за което сме се договори е кой каква неустойка да плати, ако предмета е хванал гората.
Написал съм, като за форум: "Ако трябва да прецизирам изказа ще кажа, че единственото, което влиза в сила при подписване на договор за наем е клаузата за неустойка", в залата обаче ще съкратя това дълго изречение до: "Моля да ми присъдите предвидената по договор неустойка при непредаване на веща и заповядайте на чаша ракия докато процесуалния представител на ответника чете закона и теорията".
Сега, малко по-надълго, ще ви обясня как седят нещата с наемите.

Наемното правоотношение започва с предаването на веща и приключва с връщането й. Наемният договор определя параметрите на наемното правоотношение, той няма самостоятелна функция. Ако липсва договор параметрите подлежат на доказване, като в тежест на наемодателя е да докаже предаването на веща и евентуално противопоставяне, както и цената на наема и обезщетението, които ще се определят от експертиза. В тежест на наемателя е да докаже връщането на веща. Останалото, ремонти, консумативи, данъци, такси - по закона.

С това се изчерпва всичко, което трябва да знаете за наемните договори.

[errant_lawyer]

Здравейте,

хубаво е, че влизате в зала да послушате. Белким научите нещо, защото по-фрапиращо грешно твърдение от "наемното правоотношение започва с предаването на веща и приключва с връщането й" не съм виждал. На фона на него, останалите нелепости, които са изписани редом с него, просто бледнеят .

P. S. Аргументът "Аз го работя т'ва от времето на първия ЗЗД, така че не учи дядо си да кашля" и съзнанието, че човек знае повече от достатъчно и не му трябва да учи нови неща (теория, съдебна практика и т.н.), независимо от възрастта и придобития опит, са пораждащи смях и тъжни едновременно.

[guest1]

Затова обичам да влизам в залата поне половин час преди заседанието ...

Добра идея, но невинаги изпълнима!
Може заседанието да е първо за деня или предишното да е закрито.
В повечето съдебни заседания - на които съм присъствал - не е имало такива екстри. Влизат всички и се започва с летящ старт - "от вратата за краката".

Също добре е, да си тръгвате най-късно половин час след приключване на заседанието. Ако не искате, да спите в залата!

[ivanov_p]

Здравейте,

хубаво е, че влизате в зала да послушате. Белким научите нещо, защото по-фрапиращо грешно твърдение от "наемното правоотношение започва с предаването на веща и приключва с връщането й" не съм виждал. На фона на него, останалите нелепости, които са изписани редом с него, просто бледнеят .

P. S. Аргументът "Аз го работя т'ва от времето на първия ЗЗД, така че не учи дядо си да кашля" и съзнанието, че човек знае повече от достатъчно и не му трябва да учи нови неща (теория, съдебна практика и т.н.), независимо от възрастта и придобития опит, са пораждащи смях и тъжни едновременно.

Не знам, може и аз да бъркам.