Договор за пожизнена издръжка (рента)

[bartol]

1. Прeхвърлителят …………………………….. п р е х в ъ р л я на приобретателя …………………………………… следния свой собствен недвижим имот, находящ се в ………………………, а именно : ……………………………, срещу задължението на приобретателя да заплаща на прехвърлителя, докато е жив, парична издръжка (рента) платима на периодични вноски, в размер на ……………..(……………….) лева годищно, платима на равни месечни вноски, с падеж – 1 (първо) число на месеца, за който се дължи съответната месечна издръжка (рента) (може да се уговори плащането да е на тримесечие и т.н), считано от ………………………….г. Дължимата годишна рента се актуализира ежегодно, считано от 01 януари на съответната година, както следва : (не може да бъде по малка от 12 месечни минимални работни заплати, или се актуализира с официалния индекс на инфлацията в страната, или не може да бъде по малка от размера на получената от прехвърлителя годишна пенсия за предходната година или определен процент от този размер – 50 %, 120 % и т.н.).
2. Приобретателят ………………………….. се задължава за сметка на прехвърления му недвижим имот, описан в т.1 от настоящия нотариален акт, да заплаща на прехвърлителя, докато е жив, парична издръжка (рента) платима на периодични вноски, в размерите и при условията, уговорени в т.1 от настоящия нотариален акт.
3. Прехвърлителят ……………………………….. декларира, че е единствен легитимен собственик на недвижимия имот, описан по горе, и представя пред нотариуса всички документи относно собствеността на гореописания имот, както и че няма други документи (нотариални актове, договори и др.), които се отнасят до имота, описан по горе и продава имота необременен от вещни ограничения, в т.число. договорни и законни ипотеки, искови молби, възбрани и ограничени вещни права в полза на трети лица.
4. Прехвърлителят ………………………………. си запазва пожизнено правото на ползване върху прехвърления му недвижим имот, описан в т.1 от настоящия нотариален акт.
5. Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са изцяло за сметка на приобретателя.
Данъчната оценка на гореописания имот съобразно Удостоверение за данъчна оценка на имота № ……../……………….. г. на Община ……………… е ………….. лева.

Това е примерен образец на нотариален акт. Как мислите кой е най- подходящ вариант за актуализация на годишната издръжка ? Потенциалният прехвърлител е пенсионер с месечна пенсия около 150 лева, не желае гледане, а само ежемесечна "допълнителна" пенсия, имота е на село и струва около 35000 лева.

[ch3oh]

Ако не ме лъже паметта, някъде в мотивите на ТР 96/1966г. на ОСКГ се казваше, че рентата е забранена.
Това ТР не е отменено и е задължително за съдилищата, затова по-интересен ще ми бъде въпросът дали такъв договор ще бъде валиден?

[REVOLUTION]

Според мен си е валиден договорът.Това за рентата едно време се е обяснявало като противоречащо на социалистическото общежитие и пр. щото не е морално трудещите да живеят и богатеят от нетрудови доходи.Работниците не могат да се превръщат в рентиери , капиталисти и да се подават на имеприалистическите домогвания да им размътят главите .Тълкувателните решения от време оно могат да се прилагат само ако не противоречат на К и действащото законодателство , а цитираното по-горе очевадно противоречи!

[system]

И аз мисля, че договорът е валиден. Цитираното тълкувателно решение е било постановено по време, когато договорите за рента се обявяваха за нищожни поради противоречие с правилата на социалистическото общежитие. В днешно време не съществува пречка за сключване на договор за рента. Дори, ако питате мен, той е препоръчителен пред договорите за издръжка и гледане с всички свързани с тях проблеми и спорове.

[ch3oh]

Радвам се, че точчно Вие двамата се включихте по тази тема.
Като се "усъмних" във валидността на договора за рента, имах предвид същите доводи, които изложихте.
От друга страна съгласно чл. 130 ал. 2 ЗСВ, ТР - са задължителни за съдилищата. /аналогична норма има и в предходният ЗСВ/ - именно това поражда съмненията ми.

[system]

Мисля, че това тълкувателно решение по-скоро се занимава с възможността/невъзможността за едностранно трансформиране на задължението по договор за издръжка и гледане в парично задължение. То не въвежда изрична забрана за "изначално" сключване на договор за рента, макар че и доктрината, и постоянната практика на ВС преди 1990 г. е била в смисъл, че договорът за рента е забранен от закона (1169-86-ІІ, 574-88-ІІ). Смятам, че това ТР не би било препятствие за сключване на договор за рента.

[ch3oh]

Вероятно ще се окажете прав, но все пак има елемент на несигурност - в противен случай щяха да се наложат в практиката. Според мен, щеше да бъде по-добре ако все пак ОСГК дадеше тълкувание по въпроса.

Възползвам се от случая да "реанимирам" един свой въпрос, от друга тема - преместена във форума за юристи /и подсказан ми от Донна/: Възможно ли е с ТР на ОСГК да се измени ПП ВС?

[system]

Да, възможно е. Просто в момента "йерархията" на тълк. актове на върховните садилища е различна - по същество няма такава, защото тълк. решения и тълк. постановления се издават от различни "органи" (използвам условно това понятие) и имат различно предназначение. Няма друг начин за тълкуване на закона само от ВКС, освен чрез тълкувателни решения. Сегашните тълк. постановления се приемат при противоречива практика между ВКС и ВАС.

[ch3oh]

Благодаря за разяснението!
Щом е направено - едва ли е невъзможно. Ще ми бъде интересно, обаче при действието на настоящата уредба, как ще се процедира ако се допуснат несъответствия /даже не и противоречия/ между настоящо ТР и старо ПП?

[REVOLUTION]

Мисля, че това тълкувателно решение по-скоро се занимава с възможността/невъзможността за едностранно трансформиране на задължението по договор за издръжка и гледане в парично задължение. То не въвежда изрична забрана за "изначално" сключване на договор за рента, макар че и доктрината, и постоянната практика на ВС преди 1990 г. е била в смисъл, че договорът за рента е забранен от закона (1169-86-ІІ, 574-88-ІІ). Смятам, че това ТР не би било препятствие за сключване на договор за рента.

Съгласен съм.Всъщност Тълкувателните Решения и както и практиката на ВС се прилагат и са задължителни(само ТР разбира се) за съдилищата доколкото отговарят на действащата нормативна уредба и К.Няма нужда от изрична отмяна на ТР.В крайна сметка не може да се обосновава приложение на практика или дори ТР , за основа на които е бил отменен нормативен акт , с точно обратното съдържание на действащото законодателство и К.Договорът за рента е позволен , изрично уреден в някой закони и т.н.Това че не се използва твърде , твърде си има логично обяснение , но според мен не може да има съмнения,че подобен договор ще е валиден.

[ch3oh]

Добре REVOLUTION, нека договорът де е валиден. Върху каква оценка трабва да бъде изповядана сделката? Вероятно върху данъчната? Защо?

[Standbay]

Аз също съм на мнение че такъв договор е допустим. Както ДИГ и този е от категориятта ненаименувани договори. Свобода на договарянето - чл. 9 ЗЗД, а не виждам противоречие със закона, заобикаляне или накърняване на добрите нрави за да се пледира за нищожност. ТР на ОСГК от 66 г. и според мен не е приложимо - обществените отношения тогава и сега са коренно различни.

Върху каква оценка трабва да бъде изповядана сделката? Вероятно върху данъчната? Защо?

Цената на сделката според мен трябва да се определи по реда на чл. 97, ал.1, т. 7, предл. второ ЗННД, във връзка с чл. 96, ал. 3 ЗННД - договор с периодични плащания - удостовереният материален интерес ще е сумата от плащанията за три години или данъчната оценка - по високата от двете.

[Melly]

Много логично, не мога нищо повече да кажа. Присъединявам се към обосновката на Standbay.
Обаче се замислям дали не е удачно да се включи специална клауза, например при неплащане на 3 последователни вноски (или както ги нарекат) Кредиторът има право да развали този договор, отчитайки все пак алеаторния му характер. По отношение на неизпълнение на задълженията за "рентата" поради забава, ще важат общите правила, доколкото развалянето на този договор ще стане по съд. ред.
Но може да се застъпи и друга позиция.

[bartol]

Пожизнената рента е уредана и в закона :
Чл. 35, ал.1 ЗНасл.: Когато наследодателят е завещал плодоползуване или пожизнена рента, доходът, съответно размерът на който надминава дохода от разполагаемата част, наследниците с право на запазена част, които получават голата собственост, имат изборно право или да изпълнят завещателното разпореждане, или да изоставят пълната собственост върху такава част от наследствения имот, която се равнява на разполагаемата част.

И ако нормата на ЗН може да се каже че е почти мъртъв текст, новата изрична уредба в Кодекса за застраховането поставя въпроса за валидността на договора вън от съмнение :
Чл. 230а. (Нов - ДВ, бр. 97 от 2007 г.) (1) С договора за застраховка за пенсия или рента застрахователят се задължава да прави пожизнени или срочни периодични плащания срещу заплащането на еднократна или периодична премия.
(2) Договорите, сключвани по занятие, съдържащи операции за придобиване на вещни права върху недвижими имоти чрез изплащане на пожизнена или срочна пенсия или рента, се уреждат от този кодекс. В случаите по изречение първо прехвърлянето на вещните права се приема за заплащане на застрахователна премия.
(3) При договорите за пенсия или рента по ал. 2 стойността на недвижимия имот се определя най-малко от двама независими оценители на недвижими имоти.
Очевидно кодекса допуска такива договори, но изисква лицензиране на приобретателя, когато извършва такива сделки по занятие.

[Standbay]

Пожизнената рента е уредана и в закона :
Чл. 35, ал.1 ЗНасл.: Когато наследодателят е завещал плодоползуване или пожизнена рента .....

В тази разпоредба законодателят е уредил друга хипотеза - кагото наследодателят приживе не прихвърля имот, а завещава рентата/плодоползването от определен имот на заветника пожизнено или за определен срок. Не случайно в същия текст на закона се казва, че наследниците, които получават голата собственост имат право или/или ...
В случая наследниците наследяват имот с тежест - право на трето лице да получава рентата/плодоползването от даден имот.
Пример: 1. Завещавам на ***** да получава рентата от голямата ми нива докато е жив; 2. Завещавам на *_* да получава наема от малкия ми магазин за срок от 20 год. след моята смърт; 3. Завещавам на _*_ да събира плодовете от кайсиевата ми градина до пълната й амортизация; 4. Завещавам на \*/ да получава дивидентите от акциите ми във *І*І*І* АД за срок от 5 год.; и т.н.

Авторът на темата визира друг вид сделка - собственика приживе прехвърля собствения си имот срещу задължението на приобретателя да изплаща на прехвърлителя пожизнено определена сума пари.
Разликата в двата вида сделки е очевидна.

Колкото до изменението в Кодекса за застраховането - то бе продиктувано от навлизането на пазара на една фирма предлагаща по занятие подобни сделки - има тема в Лекса по тоя повод. Текста там е пределно ясен - касае тия които вършат това по занятие.
___________
Отделно, че чл. 35 ЗН почти половин век бе мъртъв текст.
Но обществените отношения се менят - реституцията приключи, наследствените провоотношения наново започват да се уреждат с издържали изпитанията на хилядолетния човешки опит правни фигури, а не само безумни делби, водещи до раздробяване на наследствената маса, та дори и след изнасяне на публична продан до получаване на много по-малко от очакваното

[donchev]

Коригирайте т.4 за да има по-голяма яснота. Така се създава впечатление за погрешност на страната.