forum.lex.bg

Привет!
Възможно ли е да бъде сключен договор за отдаване под наем на недвижим имот, който да влиза в сила с дата, предхождаща дата на сключването му? Известно ми е, че подобен договор би могъл да се сключи с бъдеща такава. По повод първия, то същият би ли бил юридически издържан, валиден?

Не, не може да има договор със задна дата, защото не може страните да създават фикции.

Повече по темата четете http://gramada.org/%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BA%D1%8A%D0%BC-%D0%B2%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%82%D0%B0-%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D1%83%D0%B7%D0%B0/.

Договорът за наем не влиза в сила от написаната в него дата, без значение дали е минала или не е настъпила, а от предаването на държането на наетата вещ. Договорът определя единствено параметрите на наемното правоотношшение, но нито го поражда, нито го прекратява. В този смисъл може да подпишете договор с днешна дата, но той да действа със задна дата, ако веща е предадена на наемателя. Имали сте договорка за наем, дали сте веща на наемателя без подписан договор, след определен срок решавате да подпишете договор с настояща дата, но в него сочите, че договорът действа от предаването на веща.
Принципно може да подпишете и антидатиран договор, т.е. датата на подписване да е минала, но тя ще важи за страните.

Здравейте,

не съм съгласен с част от написаното в преходната публикация. Твърдението, че договорът за наем влиза в сила от предаването на държането на наетата вещ е невярно. Договорът за наем се счита сключен с постигането на съгласие за сключването му, а не с предаването на вещта (за разлика от договора за послужване, който изисква предаване на вещта като част от фактическия състав). Не съм съгласен и с твърдението, че договорът не поражда наемното правоотношение. Именно договорът създава правоотношението (чл. 8, ал. 1 ЗЗД). Може би авторът има предвид не договора като насрещни волеизявления, а договора в смисъл на документа, който ги материализира.
Съгласен съм, че не е проблем да антидатирате договора, т.е. документът е датиран с датата, която искате, макар тя вече да е минала, и в документа да е посочено, че договорът влиза в сила от датата на подписването му. Това е възможно, в случай че не е нужна някаква форма на нотариално удостоверяване.

Много сложно обяснявате!
Като по-прост - сещам се само две неща:

Договорът може да бъде писмен и устен. Коя е датата на устния договор?
Договор за наем, за срок по-кратък от една година не е необходимо, да бъде вписан в ИР.

Ако трябва да прецизирам изказа ще кажа, че единственото, което влиза в сила при подписване на договор за наем е клаузата за неустойка, ако веща не бъде предадена, съответно има отказ да се получи, а при прекратване единствената последица е превръщането на същия в договор без срок. Както казах единствената функция на наемния договор е да улесни спора на адвокатите и съда относно договорките по наемното правоотношение. Даговор без наемно правоотношение няма, наемно правоотношение без договор има.

ivanov_p написа:Ако трябва да прецизирам изказа ще кажа, че единственото, което влиза в сила при подписване на договор за наем е клаузата за неустойка, ако веща не бъде предадена, съответно има отказ да се получи, а при прекратване единствената последица е превръщането на същия в договор без срок. Както казах единствената функция на наемния договор е да улесни спора на адвокатите и съда относно договорките по наемното правоотношение. Даговор без наемно правоотношение няма, наемно правоотношение без договор има.

ivanov_p, договорите май не са ти в стихията? Избълчоти някои големи глупости стил 'Гошко'.

propensity написа:ivanov_p, договорите май не са ти в стихията? Избълчоти някои големи глупости стил 'Гошко'.

Да си призная наемните договори наистина не са ми в стихията. Сега имам един казус по който ще търся консултации от знаещи: Имам нотариален договор за наем на едно помещение със собственика му, но бадженак му е дал ключовете на същото на негов познат с устна договорка да плаща наем. Прочетох вашите постове и съм силно притеснен, та да ви попитам и двамата:
Трябвали да платя наемната цена в посочения в договора срок, защото това води до автоматичното му прекратяване, и ако не го направя ще рискувам ли да бъда осъден за неустойките, предвидени в договора? След като аз имам договор за наем, а другата страна няма, кой трябва да плаща наема, аз, с нотариалния договор, който по някакви членове веднага е влязъл в сила или филанкишията, който държи помещението?

Здравейте,

договорът за наем е неформален, така че няма значение дали е сключен устно или в писмена форма с някакъв вид нотариално удостоверяване. Сключването на договор за наем в писмена форма с нотариално удостоверяване има значение само по отношение на новия приобретател, ако е бил вписан (чл. 237 ЗЗД).
В конкретната хипотеза обаче е налице конкуренция между два договора за наем, които се различават само по своята форма - единият е сключен устно (този между баджанака и неговия приятел), а вторият - в писмена форма с нотариално удостоверяване. Аз не мисля, че в тази хипотеза "по-тежката форма" (писмена с нотариално удостоверяване) дава предимство на страната по този договор в сравнение със страната по договор, сключен устно.
Ако клиентът Ви в момента няма достъп до имота, предмет на договора за наем, тъй като същият е отдаден под наем и се държи от трето лице, то считам, че е налице неизпълнение на договора от страна на наемодателя на Вашия клиент на задължението му да предостави съответната вещ за временно ползуване. В тази връзка може да бъде направено възражение за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 ЗЗД и клиентът Ви да откаже да плаща, докато имотът не му бъде предоставен. Няма законово изискване възражението да има определена форма, но и сам знаете, че трябва да можете да докажете при евентуален спор, че такова възражение е било направено. Липсата на възражение ще остави в сила задължението на клиента Ви да плаща наемната цена, съответно да търпи неблагоприятните последици от неплащането.
Друга теоретично възможна хипотеза е да развалите договора по чл. 87 ЗЗД.

Не разбрах само - какъв се явява въпросния баджанак?
Не по отношение наемодателя-собственик на имота. Щото има баджанаци при една жена.
А по отношение на самия имот.

Или просто - има ключ и го дава.

Затова обичам да влизам в залата поне половин час преди заседанието - така може да се наслушваш на литературно четене на закони и учебници. Винаги съм казвал на адвокатите, особено на по-младите, да не дразнят съда и да не ми губят времето с четене на текстове от закона, защото съдът го знае по необорима презумпция, а аз не го знам и никога не ме е интересувал закона, а фактите по делото.
По делото имаме, по скоро нямаме, един прост факт - предаването на веща, затова в "правния мир", както обичат да казват някой, договора го има, предмета го няма. Казано с прости думи - имаме договор в който единственото за което сме се договори е кой каква неустойка да плати, ако предмета е хванал гората.
Написал съм, като за форум: "Ако трябва да прецизирам изказа ще кажа, че единственото, което влиза в сила при подписване на договор за наем е клаузата за неустойка", в залата обаче ще съкратя това дълго изречение до: "Моля да ми присъдите предвидената по договор неустойка при непредаване на веща и заповядайте на чаша ракия докато процесуалния представител на ответника чете закона и теорията".
Сега, малко по-надълго, ще ви обясня как седят нещата с наемите.

Наемното правоотношение започва с предаването на веща и приключва с връщането й. Наемният договор определя параметрите на наемното правоотношение, той няма самостоятелна функция. Ако липсва договор параметрите подлежат на доказване, като в тежест на наемодателя е да докаже предаването на веща и евентуално противопоставяне, както и цената на наема и обезщетението, които ще се определят от експертиза. В тежест на наемателя е да докаже връщането на веща. Останалото, ремонти, консумативи, данъци, такси - по закона.

С това се изчерпва всичко, което трябва да знаете за наемните договори.

Здравейте,

хубаво е, че влизате в зала да послушате. Белким научите нещо, защото по-фрапиращо грешно твърдение от "наемното правоотношение започва с предаването на веща и приключва с връщането й" не съм виждал. На фона на него, останалите нелепости, които са изписани редом с него, просто бледнеят .

P. S. Аргументът "Аз го работя т'ва от времето на първия ЗЗД, така че не учи дядо си да кашля" и съзнанието, че човек знае повече от достатъчно и не му трябва да учи нови неща (теория, съдебна практика и т.н.), независимо от възрастта и придобития опит, са пораждащи смях и тъжни едновременно.

ivanov_p написа:Затова обичам да влизам в залата поне половин час преди заседанието ...

Добра идея, но невинаги изпълнима!
Може заседанието да е първо за деня или предишното да е закрито.
В повечето съдебни заседания - на които съм присъствал - не е имало такива екстри. Влизат всички и се започва с летящ старт - "от вратата за краката".

Също добре е, да си тръгвате най-късно половин час след приключване на заседанието. Ако не искате, да спите в залата!

errant_lawyer написа:Здравейте,

хубаво е, че влизате в зала да послушате. Белким научите нещо, защото по-фрапиращо грешно твърдение от "наемното правоотношение започва с предаването на веща и приключва с връщането й" не съм виждал. На фона на него, останалите нелепости, които са изписани редом с него, просто бледнеят .

P. S. Аргументът "Аз го работя т'ва от времето на първия ЗЗД, така че не учи дядо си да кашля" и съзнанието, че човек знае повече от достатъчно и не му трябва да учи нови неща (теория, съдебна практика и т.н.), независимо от възрастта и придобития опит, са пораждащи смях и тъжни едновременно.

Не знам, може и аз да бъркам.