forum.lex.bg

Привет. Едно лице сключва договор за аренда на 01.10.2012г. за срок от три години. Уговорено е, че рентата ще бъде изплащана в края на всяка стопанска година /01.10/.
Десет месеца след сключването на горецитирания договор, арендодателя продава нивите на същия арендатор.
Интересува ме в този случай има ли право арендодателя да получи рента по договора. Ако да - в какъв размер /пълен или пропорционален на въпросните 10 месеца през, които нивите са били собственост на арендодателя/. Ако може да ми посочите и практика по въпроса. Благодаря.

Не е арендно, а наемно правоотношението, което е без значение- след сключване на разпоредителната сделка продавачът няма право на нито цент от арендната цена ( т.н. гр. плодове, освен ако няма противна уговорка в джоба на купувача по сделката).
Недообмислена продажба...

Аз лично не мога взема становище, но що пък на арендодателя/наемодателя да не му се следва рента/наем пропорционално за въпросните 10 м. Все пак от сключването на договора за аренда/наем до продажбата, т.е. през въпросните 10 м., купувача - арендатор/наематил е ползвал чуждия имот без да престира нищо. Пробвайте дали няма да издържи нещо от рода на неоснователно обогатяване.

onzitam4 написа:през въпросните 10 м., купувача - арендатор/наематил е ползвал чуждия имот без да престира нищо.

Ако падежа на задължението за плащане е определен между първоначалните страни по ДА на дата след продажбата - арендатора ще престира на новия собственик - чл. 17, ал.2 изр.І ЗАЗ, освен ако няма противна уговорка в договора за продажба ( опитът сочи, че продавачите дори не съзнават как се разделят с тези пари, така щото това, което съм чела до момента игнорира този детайл- хората се сещат късно. Твърде късно).
В конкретната хипотеза имаме сливане к` "длъжник- кредитор", ама да е мислил собственика, че арендната цена може/трябва да бъде включена в продажната - по този повод написах, че е необмислено цялото занимание.

Арендната цена не се губи ( в живота има баланс ), дължима е от арендатора и ще бъде платена на този, който има правото да я получи след заместването( продавач/купувач - според зависи договореното в акта за разпореждане с имота), ерго искът за НО е изначално обречен.

Няма да споря, така че, опити всякакви може да се предприемат.

Съгласно чл. 4. (1) ЗАЗ - Минималният срок на договора за аренда е четири стопански години.
В случая процесния договор е сключен за 3 години.
Така възникват въпросите:
1. Нарушението на минималния срок по чл. 4, ал.1 ЗАЗ има ли някакви последици?
2. Ако въз основа на горното нарушение, договора се яви нищожен по чл. 26 ЗЗД, то ще бъде ли налице конверсия в договор за наем? Ако не е налице конверсия, какво става с дължимата арендна сума?
3. Ако се приеме, че поради конверсията, договора в същност е за наем, а не за аренда, то ще може ли да се избегне чл. 17, ал.2 изр.І ЗАЗ, съгласно който, арендодателя ще престира на новия собственик?
И така наемодателя/арендателя да с иполучи парита за 10 - те месеца.

По принцип съм съгласна с Белазелковото решение от 2011г. ( виж за конверсията там). Такава бе и моята теза през 2010 пред ВКС, но Белазелков закъсня с два месеца - Бобатинов каза точно обратното.

По темата изразих мнение, че няма арендно, а наемно правоотношение ( формата може и да е спазена, за това не отварям дума за конверсия, но срокът не е, а нормата е императивна) игнорирам ЗАЗ, а от там - наемно наемната цена е уговорена наведнъж( допустимо) падежът е определен на дата след продажбата чл. 93 ЗС. Вкратце ( архаизъм, от местната лексикална полиция да се самосезират), такава теза бих защитавала, ако ми се случи да съм ответник по такъв казус.

Но, ако съм представител на някой заблуден клетник- наемодател- продавач срещу наемател-мастит арендатор- собственик- ще претендирам дължима наемна цена пропорционално до дата на продажбата ( ...няма обратно действие, освен ако страните нямат противна уговорка).
Искът, по-скоро би бил по чл. 232.