forum.lex.bg

Колеги,
Имам клиент, който е собственик на терен, върху който ще се изгражда офис сграда. Същият иска да прехвърля собствеността върху новоизградените обекти или правото на строеж, в зависимост от времето на сключване на договора, освен срещу заплащане на определената цена и срещу поемане на задължение от страна на приобретателя, включително и частните му и универсални правоприемници, на задължението обслужването и поддръжката на общите части на сградата да става от фирмата на клиента ми и ако договорът за обслужване и поддръжка се прекрати не по вина на клиента ми, от страна на приобретателя или правоприемниците му, това да води до прекратяване на договора за продажба. Подобна уговорка противоречи ли на добрите нрави и би ли довела до нищожност на договора за продажба, щом страните са мотивирани да го сключат само, ако се сключи и договор за обслужване и поддръжка?

Според мен пък ще има нищожност поради противоречие с добрите нрави и ако се запише, че това е основният мотив за сключване на договора за продажба, ще си изгорят изцяло с този договор. Не знам. Утре е денят хикс, защото идват да си вземат договора, а аз по нощите очаквам отговор от някой БУДЕН колега...

Harad написа:Spored men ne e nikakva ni6tojnost. Stranite imat svoboda na dogovarianeto ili pone taka pi6e v 4l. 9 ZZD

Забравяш проъължението на чл. 9:
9. Страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.
----------
Всъщност, такъв проектодоговор не толкова ще противоречи на добрите нрави, отколкото ще има невъзможен предмет и ще е в противоречие на повелителни норми на закона.
Невъзможния предмет е в запазване правото за разваляне на договора за продажба. Защото съгласночл. 183 ЗЗД: С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати. А пък купувача:
200. Купувачът е длъжен да плати цената и да получи вещта.

Нека се имат в предвид и ал.3, 4 и 5 на чл. 87 ЗЗД:
Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това.
Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.
Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.
---------
Значи договор за продажба на недвижим имот (ако продажбата се приеме за равнозначана на прехвърляне на вещни права ) ще може да се развали само по съдебен ред, а не по само по силата на договора. А поддържането на общите части май ще е само "незначително неизпълнение" по смисъла на ал. 4. И накрая - съгласно ал. 5 - след 5 год. няма да има възможност да се търси развала на договора.
------
А съгласно чл. 41 ЗС:
Чл. 41. Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.
.......
А това означава, че клаузата в договора за продажба за подържането на общите части само от страна на приобретателя е в разрез с тази разпоредба - т.е. налице е предложение второ на чл. 9 ЗЗД (...доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона...) а от там и чл. 26 ал.4 ЗЗД:

(Ал. 4, изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части.

Според мен договорът не е нищожен.
Защо пък да има невъзможен предмет.Сигурно ти е известен договора за продажба срещу гледане и издръжка.Не съм чувал договорът за гледане да е нищожен, защото не се плаща цена.В нашият договор единственото нещо,което е смущаващо е че се ограничава конкуренцията и трябва да се прецени дали това има значителен ефект върху конкуренцията съгласно чл.10 от ЗЗК.Едва ли.

Договорът трябва да се развали по съдебен ред при неизпълнение и наистина не може да се прекрати по самата му сила.Ако има такава клауза, тя ще е нищожна,а не целия договор.
А дали има незаничетелно неизпълнение ще прецени съдът в конкретния случай.Това според мен е наистина опасно за продавача възражение.

Относно заобикалянето на чл.41 ЗС не мисля че формално има такова.Фирма на продавача ще извършва поддържането,т.е. трето лице,но дори и да е самият продавач пак няма проблем.

какаВида написа:Според мен пък ще има нищожност поради противоречие с добрите нрави и ако се запише, че това е основният мотив за сключване на договора за продажба, ще си изгорят изцяло с този договор. Не знам. Утре е денят хикс, защото идват да си вземат договора, а аз по нощите очаквам отговор от някой БУДЕН колега...

како Вида, особено ако се запише така, и аз съм на мнение че договорът ще си бъде напълно нищожен. така като чета какво искат, по-скоро волята им е да отдават под наем, а не да продават. аз лично никога не бих "сключил" подобен "договор за продажба". смятам, че ако някой наистина иска да купува, а не да ползва, не би се обвързал с подобни условия.