предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот

[megy_d]

През септември 2008 г. е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, като съгласно подписания договор на основание предварителен договор за строеж от 2007г. ответника се задължава да построи жилищна сграда, както и да прехвърли върху купувача собствеността върху посочените недвижими имоти в договора. Съгласно договора цената на описаните недвижими имоти е 120 000 лв., като при подписването на договора купувачът е внесъл сумата от 10 000 лв., представляваща капаро съгласно договора, за която сума е издадена разписка от продавача. Останалата част от сумата е следвало съгласно договора да се заплаща на вноски в зависимост от това на какъв етап се намира строителството, като съгласно договора, подписан от страните, вноските следвало да бъдат заплатени, след като продавачът уведоми купувачът с нотариална покана за настъпването на моментите описани в договора. Освен това съгласно същият договор продавачът се задължава да построи недвижимите имоти в срок от 20 месеца. Имотите са построени като и до настоящия момент не са връчвани нотариални покани от страна на продавача за дължимите суми от купувача за обектите, предмет на предварителния договор, не са и прехвърляни на името на купувача имотите, предмет на договора. Поради което купувачът смята, че е налице основателна причина да счита договора за развален от страна на продавача, като нещо повече според купувача продавачът се е обогатил неоснователно със сумата от 10 000 лв., с оглед неизпълнените от негова страна задължения по договора. Като претендира че купувачът му дължи сумата от 10 000 лв. с оглед неосъществено основание, ведно със законната лихва.
Ответникът сочи в отговор на така предявената претенция, че договорът продължава да обвързва страните по него, тъй като е валиден , съдържа всички съществени елементи на окончателния и не е развалян по предвидения за това ред в ЗЗД, поради което е неоснователно искането за връщане на капарото. Сочи се, че има противоречия от страна на твърденията на купувача, тъй като съгласно чл. 87, ал.1 от ЗЗД дава възможност за разваляне на двустранен договор от изправния кредитор, но след изрично писмено предупреждение. В този случай купувачът твърди че продавачът е неизправна страна по договора, поради което съгласно цитираната разпоредба същият не би могъл да прекрати визирания договор без писмено предупреждение, а съгласно чл.87, ал.2 ЗЗД развалянето на договора отново е предоставено като възможност на изправната страна, но без отправяне на предизвестие до неизправната. В този случай обаче при така изложените твърдения на купувачът,не би могло да се подведе под нито една от тези хипотези.Не може да намери и приложение разпоредбата на чл. 87,ал.3 ЗЗД, тъй като на разваляне по съдебен ред подлежат само окончателните договори, а не предварителни. Посочва се, че продавачът не е прехвърлял собствеността върху имотите, предмет на договора на друго физическо или ЮЛ, както и не е сключвало предварителни или окончателни договори за продажба на същите, като заявява, че е готов да изпълни задълженията си поети с предварителния договор, като сочи, че неизпълнението на задължението за уведомяване на купувача за датите на заплащане на отделните етапи от строителството не представлява съществено неизпълнение на задълженията на продавача което не води до основание за разваляне на същия.
КАК БИХТЕ ПРОЦЕДИРАЛИ В ТОЗИ СЛУЧАЙ?

[Melly]

През септември 2008 г. е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, като съгласно подписания договор на основание предварителен договор за строеж от 2007г. ответника се задължава да построи жилищна сграда, както и да прехвърли върху купувача собствеността върху посочените недвижими имоти в договора. Съгласно договора цената на описаните недвижими имоти е 120 000 лв., като при подписването на договора купувачът е внесъл сумата от 10 000 лв., представляваща капаро съгласно договора, за която сума е издадена разписка от продавача. Останалата част от сумата е следвало съгласно договора да се заплаща на вноски в зависимост от това на какъв етап се намира строителството, като съгласно договора, подписан от страните, вноските следвало да бъдат заплатени, след като продавачът уведоми купувачът с нотариална покана за настъпването на моментите описани в договора. Освен това съгласно същият договор продавачът се задължава да построи недвижимите имоти в срок от 20 месеца. Имотите са построени като и до настоящия момент не са връчвани нотариални покани от страна на продавача за дължимите суми от купувача за обектите, предмет на предварителния договор, не са и прехвърляни на името на купувача имотите, предмет на договора. Поради което купувачът смята, че е налице основателна причина да счита договора за развален от страна на продавача, като нещо повече според купувача продавачът се е обогатил неоснователно със сумата от 10 000 лв., с оглед неизпълнените от негова страна задължения по договора. Като претендира че купувачът му дължи сумата от 10 000 лв. с оглед неосъществено основание, ведно със законната лихва.
Ответникът сочи в отговор на така предявената претенция, че договорът продължава да обвързва страните по него, тъй като е валиден , съдържа всички съществени елементи на окончателния и не е развалян по предвидения за това ред в ЗЗД, поради което е неоснователно искането за връщане на капарото. Сочи се, че има противоречия от страна на твърденията на купувача, тъй като съгласно чл. 87, ал.1 от ЗЗД дава възможност за разваляне на двустранен договор от изправния кредитор, но след изрично писмено предупреждение. В този случай купувачът твърди че продавачът е неизправна страна по договора, поради което съгласно цитираната разпоредба същият не би могъл да прекрати визирания договор без писмено предупреждение, а съгласно чл.87, ал.2 ЗЗД развалянето на договора отново е предоставено като възможност на изправната страна, но без отправяне на предизвестие до неизправната. В този случай обаче при така изложените твърдения на купувачът,не би могло да се подведе под нито една от тези хипотези.Не може да намери и приложение разпоредбата на чл. 87,ал.3 ЗЗД, тъй като на разваляне по съдебен ред подлежат само окончателните договори, а не предварителни. Посочва се, че продавачът не е прехвърлял собствеността върху имотите, предмет на договора на друго физическо или ЮЛ, както и не е сключвало предварителни или окончателни договори за продажба на същите, като заявява, че е готов да изпълни задълженията си поети с предварителния договор, като сочи, че неизпълнението на задължението за уведомяване на купувача за датите на заплащане на отделните етапи от строителството не представлява съществено неизпълнение на задълженията на продавача което не води до основание за разваляне на същия.
КАК БИХТЕ ПРОЦЕДИРАЛИ В ТОЗИ СЛУЧАЙ?

Бих си ангажирала адвокат

[megy_d]

Мисля, че е видно от изписаното дотук че са ангажирани адвокати и от двете страни, питам как бихте постановили решение в конкретния случай? Бихте ли уважи ли искът на ищеца или бихте го отхвърли ли и на какво основание?

[Melly]

Мисля, че е видно от изписаното дотук че са ангажирани адвокати и от двете страни, питам как бихте постановили решение в конкретния случай? Бихте ли уважи ли искът на ищеца или бихте го отхвърли ли и на какво основание?

Мисля за неетично да ревизирам процесуални действия на колега, независимо от коя страна сте вие, megy_d. Съжалявам. Аз съм до тук.

Който иска, нямам против да се поупражнява върху казуса.

[neutralen]

Най общо казано - няма нито разваляне, нито неизпълнение на договора от страна на продавача. Неизпълнението на задължението за изпращане на нотариални покани до купувача за извършване на периодични плащания представлява несъществени нарушения на договора. Съществените уговорки на Предварителния договор са строителство и продажба на недвижим имот. Всяка от страните може да предяви Иск за сключване на окончателен договор/чл.19 ал.3 от ЗЗД/. Иска се разглежда по реда на ч
л.362 - 364 от ГПК. Задатъкът/капарото/ служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение/чл.93 ал.1 от ЗЗД/. Ако страната която е дала задатъка не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер/чл.93, ал.2 от ЗЗД/.