forum.lex.bg

Здравейте

Частен съдия изпълнител е обявил публична продан на апартамент.

В обявлението е записано, че има вписани 2 възбрани- първа по ред в полза на банка Y и втора възбрана в полза на банка Z, като банка Z е взискател по публичната продан. Ще бъдат ли заличени и двете възбрани ако бъда обявен за купувач (т.е. ще купя ли имота без никакви тежести)? Доколкото знам имотът е бил ипотекиран в банка Y и кредита е погасен, но ипотеката не е била заличена.

Ако купя имота какви такси ще дължа (за въвеждане във владение, към Общината и т.н.)?

Какви други скрити уловки мога да очаквам? По принцип се видях с настоящия собственик на имота и изглежда, че няма да прави спънки, но кой знае...

Благодаря предварително за всички съвети.

По принцип важен е редът на наложените възбрани. Може да изпълнява само този съд. изпълнител, който първи е вписал възбраната, а всички последващи възбрани са му непротивопоставими.
Когато върху имота има учредена ипотека и единият съдебен изпълнител (СИ) изпълнява срещу този имот, налагайки и възбрана, няма значение кой първи е вписал възбраната, защото ипотеката като вписване предхожда възбраните.
Когато имотът се продаде на публ. продан, СИ, който е продал имота, служебно следва да вдигне възбраната. Възбраната, наложена от другия СИ, е непротивопоставима на купувача на имота. За съжаление другият СИ няма задължението да вдигне възбраната служебно, така че теоретично тя може и да си остане. Вторият СИ обаче не може да продава вече този имот и по принцип си ги вдигат, защото възбраната остава безпредметна. Но дори и да остане невдигната, по закон тя не касае купувача, защото му е непротивопоставима. Проблем теоретично обаче може да възникне, ако купувачът тръгне впоследствие да ипотекира закупения на публ. продан имот и да си вади удостоверение за тежести, защото имотът ще излезе с тежест (възбрана) и тъй като в банките понякога работят юристи, които не са съвсем наясно с тези неща и е възможно и да се заядат и да не искат да учредят ипотка в/у подобен имот. Пак според зависи е.
Таксите, които трябва да платите, са:
1/ Такса по т. 23 от Тарифата за таксите и разноските към ЗЧСИ за изготвяне на постановлението за възлагане:
"23. За изготвяне на постановление за възлагане на недвижим имот се събира такса 1.5 на сто върху продажната цена, но не по-малко от 50 лв. и не повече от 3000 лв. "
Начислява се и ДДС.
2/ Такса за местен данък по ЗМДТ в размер на 2%.
3/ такса за въвод във владение - по т. 22 от ТТР към ЗЧСИ:
"22. За въвеждане във владение на недвижим имот се събира такса в размер 1 на сто върху цената на имота, но не по-малко от 200 лв."
Пак се начислява и ДДС отгоре.

Кalahan2008, благодаря за изчерпателния отговор.

Забраните са вписани от един и същ ЧСИ (който е обявил публичната продан), говорих с него и каза, че имота ще се продаде без тежести.

Малко неприятно се изненадах от таксите при покупка на имот, оказват се над 5% (а и таксата за местен данък тук не е 2%).

Уточняващо питане -> Бях чел, че когато се касае за семейно жилище (аз го разбирам жилищен имот) за въвеждане във владение на недвижим имот се събира такса в размер на 50 лв. Или винаги е 1% (но не по-малко от 200 лв.)?

По принцип важен е редът на наложените възбрани. Може да изпълнява само този съд. изпълнител, който първи е вписал възбраната, а всички последващи възбрани са му непротивопоставими.

Никак не съм съгласна с Калахан, но това мнение е разпространено, сблъсквала съм се с него още преди години като публичен бирник, а и тук е имало дискусии, питащият, ако иска, може да потърси.
Отникъде в закона не следва, че възбраните имат ред - за разлика например от ипотеките, че право да извърши продан има първият, вписал възбрана, и че последваща възбрана е непротивопоставима на кредитора с предходната.
Продан извършва този ЧСИ или ДСИ, който първи свари да го направи. Всички кредитори с възбрани са присъединени взискатели по закон и разпределение се извършва съгласно чл. 136 от ГПК, така че никой не е ощетен, т.е. разпределението е едно и също, независимо кой СИ ще извърши проданта.
Имотът се придобива чист от възбрани. Защото възбраната има смисъл, доколкото прави недействителни спрямо взискателите разпорежданията, извършени от длъжника. С единствената цел имотът да остане налице за публичната продан. Това е действието и, нищо повече. Проданта вече не е разпореждане от длъжника и си е действителна, независимо от другите възбрани.

portokal написа:Отникъде в закона не следва, че възбраните имат ред

Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца.

Чл. 114 ЗС

Всички кредитори с възбрани са присъединени взискатели по закон и разпределение се извършва съгласно чл. 136 от ГПК, така че никой не е ощетен, т.е. разпределението е едно и също, независимо кой СИ ще извърши проданта.

Портокал, не искам да се заяждам с теб, но точно за това твое мниение мога да ти кажа, че съм се сблъсквал и аз, но то не е правилно. На изпита за ПЧСИ ме питаха за това и аз отговорих като теб, но ме репликираха, че не е така, а чл. 459 мисля че беше се отнася само за възбраните, наложени като обезпечение на бъдещ иск, т.е. единствено ищецът с обезпечителна възбрана е присъединен по право, а не и останалите в хода на изп. производство. Имахме и точно такъв случай, искаха ни придъединяване по право въз основа на изпълнителна възбрана (нали знаеш теоретичното разграничение м/у обезпечителна и изпълнителна възбрана ), отказахме, после ни жалиха отказа и СГС се произнесе в наша полза. Знам, че се налага практиката а с епращат уведомления до другите взискатели, наложили възбрани в/у същия имот, но тя не почива на никаква законова основа.